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民事訴訟案例之房屋租賃合同一案

 民事訴訟案例之房屋租賃合同一案

               （黃海婷）      

【案情簡介】

2018年7月，駱某與A公司簽訂了《商鋪租賃合同》，根據該合同約定，駱某向A公司承租位于A公司名下的商鋪；租賃期限自2018年7月15日至2022年7月14日止，租期四年，租金駱某按月向A公司繳交；駱某應當按照先交租金后使用的方式每個月提前按月繳納租金；駱某逾期未交付租金的，需按支付所欠付租金的萬分之五向A公司繳付滯納金；若駱某拖欠租金超過2個月，A公司有權終止合同、收回房屋，且不予返還駱某已支付的租賃保證金。但是，自2019年1月15日開始，駱某開始未依據《商鋪租賃合同》約定及時向A公司支付每月租金。A公司為維護自身合法權益請求解除合同、要求駱某支付租金及滯納金。                          

    駱某稱一、A公司交付的房屋存在質量問題，隱瞞商鋪存在漏水的重大瑕疵和安全隱患，違反出租人應履行交付適租租賃物應的義務。二、A公司不履行租賃物的維修義務，多次溝通均無果，駱某有權行使先履行抗辯權。三、同意解除部分商鋪，該部分商鋪由于漏水問題無法使用、經營，其余商鋪不同意解除。                                                 

   【代理意見】

一、駱某在承租涉案商鋪時，已經清楚知悉涉案商鋪的現狀，仍繼續愿意承租，且A公司已按照合同約定向駱某交付了涉案商鋪，A公司不存在任何的違約行為。                       

根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條之規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”據此可知，駱某駱文鋒作為承租人在出租人A公司已經向其實際交付租賃物的情況下，理應依約支付合同約定的租金。另根據駱某與A公司簽訂的《商鋪租賃合同》第六條約定“租賃期間，日常的房屋及其相連設備的損失維修費用由乙方自行承擔。”為此，涉案商鋪的維修義務在于駱某，且駱某在向A公司承租涉案商鋪前，已經實際使用涉案商鋪長達四年，駱某已經清楚知悉涉案商鋪的現狀，且簽訂合同時并未提出相應的問題，仍繼續愿意承租。駱某主張A公司未能提供適租的租賃物，但對此駱某并無提交充分證據予以證實，且駱某也未提供充分的證據證實涉案商鋪無法正常使用經營，應當承擔舉證不能的法律后果。                      

因此，駱某作為承租人，有義務按合同約定支付租金。按時、如數支付租金是駱文鋒作為承租人的主合同義務。且涉案商鋪的維修義務在于駱某，A公司已經向駱某交付了涉案商鋪，A公司不存在任何的違約行為，駱某以A公司拒絕履行維修義務從而拒絕支付租金的行為，毫無事實及法律依據，已經構成根本性違約，應當承擔違約責任。

二、根據《商鋪租賃合同》的約定，涉案商鋪維修義務在于駱某，A公司不存在維修義務，但A公司仍在駱某的要求下，多次前往涉案商鋪進行維修，已超出了A公司應當承擔的合同義務范圍，因此，A公司不存在任何違反合同的情形，無需承擔相應的責任。                              

A公司在駱某多次催修的情況下，A公司已經多次前往涉案商鋪進行維修，且根據雙方簽訂的合同約定，房屋的維修義務及費用由駱某自行承擔，駱某也從未向A公司支付過房屋維修費用。因此，在駱某不能提供充足的證據證實A公司交付的房屋存在質量問題嚴重影響其正常營業的情況下，A公司并不存在駱某所稱的拒絕履行維修義務，且實際上A公司履行的行為已經超出了A公司應當承擔的合同義務范圍，因此，該理由不能構成拒絕繳納租金及減免租金的合理抗辯。           

【判決結果】

    支持A公司的全部訴訟請求。                                                             

【裁判文書】

   （2019）粵1602民初3953號《民事判決書》                                                                 

【案例評析】

   在本案中，首先，駱某在跟A公司簽訂合同時已經實際向第三人承租了租賃商鋪長達四年，因此，A公司在出租涉案租賃物時已經披露了物業現狀信息，駱某承租時應當清楚了解租賃物的情況。其次，涉案《商鋪租賃合同》第六條約定“租賃期間，日常的房屋及其相連設備的損失維修費用由乙方自行承擔。”按照上述約定，A公司承擔的是對涉案物業出現的極嚴重質量問題或主體結構的維修義務。從駱某與A公司就相關維修問題協商往來函件來看，駱某未能提供有資質的房屋鑒定機構證明其主張的維修事項屬于主體結構問題或者嚴重的質量問題，A公司亦否認駱某主張的維修事項屬于主體結構問題或者嚴重的質量問題，故駱某要求A公司承擔維修義務，依據不足。再者，駱某于《商鋪租賃合同》解除前仍實際管理使用涉案物業，客觀上仍對該物業使用和收益，依法不存在《中華人民共和國合同法》第六十七條規定的先履行抗辯權的成立條件。故駱某以A公司未履行維修義務主張不支付租金和A公司無權單方解除涉案合同，缺乏事實和法律依據。                                                                                                                                                                

【結語和建議】

在房屋租賃合同中，駱某作為承租人，有義務按合同約定支付租金。按時、如數支付租金是駱某作為承租人的主合同義務；出租方的義務是提供滿足基本使用需要的租賃物，即相關設施設備可以正常使用，房屋不存在安全隱患，符合約定的用途，該屬于出租方的主合同義務，對涉案房屋進行維修保養是A公司作為出租人的從合同義務，出租方已經向承租方提供了符合約定用途的房屋。                      

由于房租租賃屬于不動產糾紛，除了上述法律關系，通常還存在相鄰權、適租義務、承租義務等多種法律關系，這些關系是否在房屋租賃期間產生影響，雙方的權利義務是否遵循公平原則，是案件審理中必然涉及的問題。因此，房屋租賃合同不僅限于合同上的約定，還須兼顧雙方的利益。