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住宅變更商用房的條件及法律依據

住宅房是用來居住使用的房屋，但現實中存在著將住宅改變成商用房使用的情況。那么住宅改變為商用房用作商業用途的，需要符合什么條件和法律政策的依據是什么呢？

一、住宅改商用房有哪些政策依據？

《國務院辦公廳轉發人力資源社會保障部等部門關于促進以創業帶動就業工作指導意見的通知》（國辦發〔2008〕111號）第四條規定：“（四）放寬市場準入。加快清理和消除阻礙創業的各種行業性、地區性、經營性壁壘。法律、法規未禁止的行業和領域向各類創業主體開放，國家有限制條件和標準的行業和領域平等對待各類創業主體。在法律、法規規定許可的范圍內，對初創企業，可按照行業特點，合理設置資金、人員等準入條件，并允許注冊資金分期到位。按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所。擴大政府采購范圍，制定促進小企業發展的政府采購優惠政策。各地區、各有關部門可根據實際情況，適當放寬高校畢業生、失業人員以及返鄉農民工創業的市場準入條件。”

二、住宅改商用房條件及法律、法規的相關規定

（一）《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”

（二）《物業管理條例》第五十四條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

（三）《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主。”

綜上可知，“住改商”并不是無條件的，住宅業主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：一是相關法律、法規沒有相應的禁止性規定。二是“住宅商用”必須經有利害關系的業主同意。同時還應到房管部門辦理相關的變更登記。